این پایان نامه در مورد ثبت اسناد و با عنوان بررسی افراز در قانون ثبت و سازوکار اجرایی آن می باشد. هدف از آن افراز و رويه عملي آن بصورت کامل و جامع می باشد.افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی ازچیز دیگر(در لغت عین تفکیک می باشد) تقسیم در لغت به معنی جدا کردن جیزی از چیز دیگر. تفکیک حصه هر یک از شرکا ملک مشاع .

یعنی از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه در صورتیکه بین همه شرکا تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستند. ماده591 قانون مدنی تقسیم در معنی افراز نیز استدلال شده است ودر اینجا منظور از ان تبدیل سهم مشاع به مفروزاست(ماده591 قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند بعمل می اید ودرصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند و مشروط به انکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که به این صورت احیا وجایز نیست)

در صورتیکه اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند . حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی.دعوی افراز.دعوی شریک ملک مشاع باشریک دیگر است به منظورتقسیم مال مزبور درصورت عدم تراضی بر تقسیم (در این صورت حاکم اجبار به تقسیم می کند)مشروط بدانیم که تقسیم محتمل برضرر نباشد ودر این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع درآذر ماه 1357 تصویب وبه موجب ان اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید.(مطابق ماده 593 قانون مدنی ضرری که مانع تقسیم می شود . عبارتست از نقصان فاحش نسبت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد )

افراز در مقابل اشاعه است و مبنای آن، این است که مال غیر منقولی را که مشاع بین دو یا چند شریک است، نسبت به سهم آنان جدا کننده و برای هر یک از آنان سند، مالکیت جداگانه صادر نمایند. مانند اینکه مردی سه دانگ مشاع از ششدانگ ملک خود را به موجب سند بیعی که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده است، یعنی سند قطعی غیر منقول به زن خود بفروشد. در این صورت ششدانگ ملک از تاریخ تنظیم سند و ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت، دو مالک مشاع داردمرد نسبت به سه دانگ مشاع و زن نسبت به سه دانگ مشاع پس زن به استناد سند نامبرده می تواند از اداره ثبت درخواست کند که سهم مشاع او را از ملک افراز نماید. اداره ثبت در پاسخ به این تقاضا، ملک را از حالت اشاعه خارج و سهم متقاضی را از آن شخص جدا می نماید به این ترتیب، سهم مرد نیز از این ملک، معین و جدا می شود. در این وضعیت، خواه زن بعد از تنظیم سند و ثبت آن، سند مالکیت مشاعی گرفته باشد یا نه می تواند  درخواست کند که اداره ثبت، سند مالکیت مفروز ملک را صادر و به او تسلیم نماید. باید دانست که هر گاه اداره ثبت، درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند، به کلیه شرکاء ملک ابلاغ می کند و آنها می توانند از این تصمیم اداره ثبت ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ آن، به دادگاه عمومی شکایت کنند. لازم به یادآوری است که جهت افراز و تفکیک ملک موانعی وجود دارد که به آنها اشاره میگردد.

«فهرست مطالب»

فصل اول: كليات:       7
1-1تاریخچه      8
1-تاريخچه ثبت ملك        10
1-2-سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران    15
1-3-تاريخچه نظارت بر تفكيك و افراز اراضي درايران و وضع موجود آن    16
1-4-تعريف مفاهيم اساسي    18
1-5-جايگاه ثبت ملك و صدور سند مالكيت    26

فصل دوم: بررسي افراز و رويه عملي آن   48
3-1- تبيين مفهوم افراز      49
3-1-1- تفاوت تفكيك و افراز     50
3-1-2- مقايسه تفكيك و افراز در املاك     52
3-1-3- قانون افراز و فروش املاك مشاع     56
3-1-4- صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي  به افراز املاك    57
3-1-5- افراز املاك مشاع      62
3-1-6- مراحل انجام افراز      63
3-1-7- روش افراز املاك       64
3-1-8- نكات مورد توجه در افراز      69
3-1-9- سه ركن اساسي و مهم افراز     70
3-1-9-1-افراز براساس محل تصرفات شركا انجام مي گيرد   70
3-1-9-2-ميزان سهمي كه به خواهان داده مي شود بايد متناسب با ميزان مالكيت او باشد  70
3-1-9-3- ارزش موقعيت سهم مفروزي    71
3-1-10- تفاوتهاي افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت   71
3-1-11- نكات عمده در مورد افراز     72
3-1-12- مواد منع افراز و هزينه هاي آن    75
3-1-13- شرايط افراز املاك مشاعي كه در وثيقه مي باشد   80
3-1-14- شرايطي كه ملك يا ساختمان قابل افراز نباشد    81
3-1-15- تفاوتهاي تفكيك با افراز از جنبه امور ثبتي    81
3-1-16- نظريه هاي حقوقي مربوط به افراز و فروش املاك مشاع    84
3-1-17- اقدام مراجع ثبتي به افراز و تفكيك عرصه هاي بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداري 87
3-1-18- مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی و نقد قوانین افراز و تفکیک  89

نتیجه گیری      94
پیشنهادات       95
منابع و ماخذ      96
چکیده لاتین